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　　減免稅費 融資支持 加大“保障”

　　國務院常務會議研究部署的三大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場措施昨日終于公布，但一石激起千層浪，有人樂觀評價這一業(yè)內(nèi)渴望已久的中央層面舉措出臺眾望所歸，也有人表示“很失望”。

　　盡管眾說紛紜，多數(shù)專家仍表示，與以往的房地產(chǎn)政策相比，昨日公布的樓市新政確實亮點頗多，必將穩(wěn)定樓市，達到促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

　　營業(yè)稅暫時減免

　　“國務院常務會議提出的措施力度很大，將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來十分積極的影響。”SOHO中國董事長潘石屹如此評價。

　　潘石屹認為，中國的房地產(chǎn)市場面臨的最關(guān)鍵問題在流通環(huán)節(jié)。原來的營業(yè)稅政策存在諸多不合理限制，原本出發(fā)點是限制炒房，實際上高達5%的營業(yè)稅使得房產(chǎn)難以流通，減免營業(yè)稅抓住了流通環(huán)節(jié)的弊病，必將促進市場發(fā)展。

　　而減免營業(yè)稅將給購房人帶來實質(zhì)性優(yōu)惠。新政規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

　　“此次營業(yè)稅調(diào)整對于整個二手房市場來說是一個利好政策。”我愛我家副總經(jīng)理胡景暉預計，因上述政策受益的二手房大概占到目前市場總流通量的20%左右，這部分購房者的購房成本將極大降低。

　　我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，以個人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年不到5年為例，按照此前稅費標準，應按照售房收入全額征收5.5%營業(yè)稅，即100萬元×5.5%=5.5萬元;而按照新標準則無需交稅，購房人可節(jié)省5.5萬元。如果個人購買普通住宅未滿2年出售，假設(shè)房主以80萬元購買住房，以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業(yè)稅為(100萬元-80萬元)×5.5%=1.1萬元，比此前全額征收100萬元×5.5%=5.5萬元，節(jié)省了5.5萬元-1.1萬元=4.4萬元。

　　而與以往減免稅費不同的是，此次營業(yè)稅下調(diào)留有附加條件“暫定一年實行減免政策”，北京金馬華投資集團馬越認為，對減免稅費限定時限意在使政策效用短期內(nèi)發(fā)揮，如果一年后市場回暖，政府或?qū)⒁暻闆r再定新政。

　　促需求與保供給并行

　　在此前多項樓市政策中，政府著力于推動保障性住房的修建，并未對開發(fā)企業(yè)有所顧及。但在昨日公布的政策首次提出“保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模”，并表示應“引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求”，“對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅”。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示中央的政策已經(jīng)從針對扶持購房需求，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r支持住房供給。“對開發(fā)商的合理融資及優(yōu)質(zhì)企業(yè)的兼并重組提供融資服務”的具體實施則要看商業(yè)銀行的行動。他認為，目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸態(tài)度謹慎，政府引導督促銀行行動難度較大，效果也難以控制。而“引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，促進商品住房銷售”一句則表明“政府還是在提醒開發(fā)商認清市場短期難以回暖的事實，讓他們盡快降價促銷，徹底放棄高房價、高利潤的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求，穩(wěn)市場，而非開發(fā)商”。

　　對于首次推出的取消城市房地產(chǎn)稅一說，馬越表示，此稅種的取消，將會減輕房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人持有物業(yè)成本，可以起吸引機構(gòu)購買商業(yè)、辦公、廠房等公建物業(yè)的作用，也有給予外商投資企業(yè)、外國企業(yè)稅收優(yōu)惠以吸引投資的作用。

　　保障性住房力度再加大

　　自去年以來，“保障性住房”成為我國住房體系的關(guān)鍵詞。此次的國務院常務會議再次加大保障性住房力度，首次表明將“本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設(shè)”。

　　目前，我國住房公積金體系沉淀資金巨大，2007年僅北京市就有高達376.27億元住房公積金閑置，全國范圍內(nèi)該數(shù)額高達數(shù)千億元。而在此前的規(guī)定中，政府僅表示將“住房公積金投資收益用于廉租房等保障性住房建設(shè)”，兩相比較，未來從公積金體系投入保障性住房，特別是經(jīng)濟適用房的資金將大幅增加。

　　此外，日前建設(shè)部公布將在三年內(nèi)投入9000億元用于保障性住房建設(shè)，市場曾普遍質(zhì)疑這筆巨資的籌集來源。昨日，為支持廉租住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，人民銀行、銀監(jiān)會公布聯(lián)合制定的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。這無疑將為保障性住房的修建資金來源奠定融資基礎(chǔ)。

　　地方后續(xù)樓市政策可期

　　盡管新政甫一推出不乏叫好聲，仍有專家對其中不少政策提出質(zhì)疑。

　　首先，營業(yè)稅下調(diào)力度低于預期。政策出臺前，市場曾預期營業(yè)稅將完全減免，或近似上海“14條”;此外，市場曾普遍認為二套房貸政策將有所放松，但表述與2007年12月5日央行和銀監(jiān)會關(guān)于二套房貸政策“補丁文件”中的原話，“這點不能不讓業(yè)界失望”。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍預測，政策力度之所以有放有收，是中央擔憂房價過快下滑、出現(xiàn)市場擔憂的“崩盤”現(xiàn)象。而此次新政出臺，恰如駕車行駛過程中的“點剎”，在經(jīng)濟下行趨勢中，保證房價平穩(wěn)回落至合理水平。但從長期來看，由于房地產(chǎn)市場供求矛盾嚴重，明年房地產(chǎn)市場將難言好轉(zhuǎn)。

　　此外，會議還要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當?shù)貙嶋H，進一步采取促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。對此，業(yè)內(nèi)人士均表示下一輪地方性房地產(chǎn)政策可期。