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　　今年以來，青島市連續兩次刷新全國單個保障房項目建設規模紀錄。3月份，青島辛安公共租賃住房(3600套)項目先拔頭籌;7月12日，規劃建設3797套公租房、6253套限價房的白沙灣項目開工，再次成為今年以來全國開工的最大保障房項目。至此，今年青島市區計劃開工建設的22460套保障性住房和限價商品住房已全部開工建設，在數量上是前三年開工任務的總和，開工時間分別比國家和山東省政府的要求分別提前了5個月和3個月。

　　保障性住房建設作為國家 “十二五”規劃中最重要的一個約束性指標，不僅是中央宏觀調控政策的“風向標”，也是考驗地方政府執政能力的“試金石”。其中，資金籌集和土地供應是各地保障性住房建設面臨的最大難題。因為各地保障性住房建設既要面對指標放量的硬任務，也面臨“銀根”與“地根”雙緊縮的形勢。

　　多管齊下引財源

　　對青島而言，一年建設兩萬多套保障房不是個小數字，近年來青島每年的商品房成交量也不過6萬套左右。因此，大規模建設保障性安居工程，考驗著地方政府的施政水平。

　　地方財政的盤子就這么大，社保、教育、農業、醫療衛生等法定支出都有硬約束，在信貸規模收縮的形勢下，青島是如何拓寬保障性住房建設資金渠道的呢?

　　青島市區人均住房面積13平方米以下的困難家庭約3萬戶，繳納社會保險的外來務工人員約30萬人，以及每年近2萬名的大中專畢業生，其住房問題大多需要通過保障性住房建設逐步解決。為此，青島連續五年將住房保障建設列為政府為民辦實事的首位，尤其是從2008年開始，實施第一輪三年居民住房建設規劃，啟動了規模空前的保障性住房建設，近三年共開工舊城區、城中村改造項目68個，3.5萬戶低收入家庭住房實物配租配售率達到88%，10萬戶家庭的住房條件得到改善。

　　正如青島市委書記李群所言：實施安居工程建設，加快解決群眾住房困難，歸根結底是國民收入向民生領域傾斜的再分配，是竭盡全力為人民謀福祉的長遠之策。

　　青島的籌資渠道有三大類。主渠道是將政府投資的保障性公共租賃住房(含廉租住房)建籌補貼資金和貨幣補貼資金都納入年度預算安排，由市財政對各區建籌資金予以補貼，如市內四區每平方米按照3000元補貼;其次是土地出讓收益用于住房保障的比例不低于土地出讓凈收益的15%;第三個渠道是把住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后，全部用于住房保障。

　　今年3月14日，青島市公共住房建設投資中心投入運營，作為青島市保障性住房建設投融資平臺，為保障性住房建設提供融資支持。具體運作方式是將部分分散的保障性住房建設資金進行整合，統籌用于保障性住房項目的征地、拆遷和建設;同時通過抵押貸款等方式籌措資金，用于支持保障性住房項目建設。

　　在各類保障房中，公租房因投資回報周期長、缺乏退出機制等原因，不被社會資金看好，但青島白沙灣項目的公租房卻由企業競拍土地、投資、運營，個中原因是在公租房建設、經營上，白沙灣項目進行“先租后售”：開發企業對公租房可租可售，但出租期限不低于10年;10年后，可按屆時的限價房價格出售公租房，承租人有優先購買權。投資白沙灣項目的房地產商魏平告訴本報記者：“企業雖然現在投了錢，但以后可以通過出售收回投資，當然值得嘗試。”

　　巧配建籌措用地

　　對保障性住房建設來說，供應“凈地”還是“毛地”都面臨困境——用凈地，無疑得動用儲備用地，但各地儲備的凈地畢竟有限;供應毛地，僅組織拆遷就相當耗時耗資。

　　青島市國土資源和房屋管理局副局長杜本好表示，現在想在城區拿出大塊土地集中建設保障房難度很大，而把保障房往外建又會給市民生活帶來不便。對此，青島采取了分散配建方式，“一方面提供了保障房的建設用地，另一方面又滿足了被保障家庭就近居住等基本需求，降低了生活成本。”

　　為確保土地供應，青島市規定：所有舊城區、“城中村”改造項目和納入土地儲備、規劃為住宅用途的企事業單位用地都必須嚴格按照規定比例配建保障性住房。在配建比例上，新增建設用地規劃為住宅的，按不低于20%的比例配建;城區改造項目，扣除拆遷安置用房后，按不低于5%的比例配建;搬遷企業用地規劃為住宅的，根據不同情況，分別按照25%、30%、45%的比例配建。

　　由于配建制度的推行，保證了凡是有房地產項目就會有保障性住房，從而解決了保障性住房建設的土地問題。同時，配建制度較好地融入了社會和企業的資金投入保障性住房建設，今年青島配建的保障性住房占到全部開工建設的40%左右。

　　據悉，今年下半年青島將進行土地出讓方式的新探索：凡規劃為住宅的建設用地應優先配建公租房，其配建比例不低于20%，具體面積通過“限地價，競公共租賃住房配建面積”確定。即在土地出讓時，當競買報價達到事先評估確定的土地上限價格時，不再接受更高報價，而是通過競爭公共租賃住房配建面積的方式確定競得人，其本質是政府少收部分土地出讓收入來促進保障性住房建設。

　　2011年到2013年，青島市區計劃建設保障性住房和限價商品住房6萬套，解決6萬戶城市中低收入家庭的住房困難。同時，在保障區域從城區向市郊及農村擴展的同時，擴展保障群體，將保障范圍由老市民(城市中低收入家庭)逐步擴展到新市民 (新就業職工和外來務工人員)。“十二五”期間，青島市每年新開工建設公共租賃住房8000套，其中5000套主要面向新就業職工和外來務工人員供應。