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　　資金危局如影隨形

　　其實，涉房上市公司在樓市蕭瑟時期，不僅業績受累，更可能因此堵了公司融資大門。

　　2月1日，天富熱電(600509.SZ)發布業績預告稱，2011年凈利潤預增150%—200%。而此番預增，就在于去年年底天富熱電轉讓子公司天富房產公司，獲得股權轉讓收益3億元以上，而若扣除轉讓收益凈利潤，其2011年凈利基本和上年持平。

　　但天富熱電轉讓房地產公司股權獲得收益只是表象，更深層次的原因則在于，其定增申請一直懸而未決。2011年4月，公司擬以不低于10.50元/股的價格定向增發不超過2億股，募集資金總額不超過25億元，用于建設2×300MW熱電聯產擴建工程，此次剝離房地產業務后意在促使融資審批加速。

　　地產業務成融資重組“累贅”并非杞人憂天，此前，萬方地產(000638.SZ)、招商地產(000024.SZ)等12家上市房企撤回了增發申請，并且包括*ST興業(600603.SH)、實達集團(600734.SH)、*ST吉藥(000545.SZ)在內的多家上市公司涉及房地產業務的重大資產重組被迫終止，成為受制于房地產調控案例。

　　根據宏達股份預盈公告，預計2011年1-12月份實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約為4000萬元—6000萬元，業績變動原因系轉讓所持成都宏達置成房地產開發有限公司的股權產生投資收益所致。

　　按照宏達股份2011年5月公告，其旗下置成房產98%的股權，以11.93億元轉讓給控股股東控股子公司世紀房地產，實現轉讓收益約7億元。

　　剝離房地產業務之后，宏達股份在當年11月披露非公開發行預案，擬以不低于11.34元/股的價格非公開發行不超過4.4億股，募集不超過50億元，用于鉬銅多金屬資源深加工綜合利用項目建設及補充公司流動資金。顯然，宏達股份“退房”也是為了再融資。

　　而為了清理融資“絆腳石”，海南航空(600221.SH)、合肥百貨(000417.SZ)等都將地產業務出售，以期實現再融資目的。

　　而自2010年4月國務院出臺新“國十條”之后，房企重組和再融資需獲得國土資源部的意見，證監會也明確表態暫緩受理。

　　房地產業的經營壓力越來越大，涉房上市公司“退房”除了可以打開融資渠道關卡，還在于房地產風險釋放帶來的業績下滑和資金拖累。

　　主營食品的恒順醋業(600305.SH)已經被房地產“拉下水”，根據其業績預減公告，公司2011年度業績比去年同期減少50%以上，原因就在于公司老廠區土地未能如期變現，加之國家對房地產行業的宏觀調控，商品房市場成交低迷，公司房地產銷售下降，導致效益同比大幅下降。

　　曾經醫藥股黑馬的中恒集團(600252.SH)，1月18日披露的業績快報僅為4億元凈利潤，與2010年年報提出的2011年實現凈利潤6億元目標相差甚遠，更遠低于市場預期的8億元凈利潤，其股價隨之連續出現兩個“一字”跌停板。

　　而中恒集團給出的業績與經營目標凈利潤差異的兩個原因，其中一個就是公司未能如期轉讓欽州恒祥豪苑等房地產項目。

　　由于投資者群情洶涌，中恒集團控股股東廣西中恒實業只得承諾采取穩價措施，通過上證所交易系統增持公司股票2605542股，占公司總股本的0.24%。

　　但大股東增持上市房企股份，也被市場視作存在“釣魚”融資的預期，盡管增發配股通道受阻，但出讓項目公司股權、民間借貸、發債、發行信托產品等，同樣能夠維持資金生命線。

　　2月3日，華僑城A公告表示，截至2012年2月2日，華僑城集團共增持公司股份11848499股，約占公司總股本的0.212%。此前的2011年10月26日，華僑城A發布公告稱，公司控股股東華僑城集團通過二級市場增持公司股份，并計劃在12個月內增持不超過公司總股本2%的股份。

　　而1月30日，冠城大通亦披露，控股股東豐榕投資通過上證所交易系統增持公司216.37萬股，占公司已發行總股份的0.29%。豐榕投資還擬在未來12個月內繼續增持公司股份，累計增持比例不超過公司已發行總股份的2%。

　　房地產公司的融資渠道持續收窄、融資成本持續攀升是不爭的事實，數據顯示，截至2011年10月30日有可比數據的108家房地產行業上市公司之中，資產負債率在50%以上的有87家，占比高達80.56%。截至2011年第三季度末，上述108家房企合計背負9928億元債務，負債總額與資產總額比高達73%，平均每家負債109億元，較上年同期增四成，較同年上半年增加十分之一。

　　國泰君安研究報告顯示，按照目前的口徑計算，2012年房企的資金缺口量將達到1.35萬億元。

　　根據中金公司統計數據，2010年和2011年新增房地產信托估計為5000億元，占到存量信托的70%。由于房地產信托產品的期限多在1.5年到3年之間，按照1.5—2 年的發行期限，總還款額7000億的房地產信托還款期集中在今年起的三年內。

　　國泰君安研報認為，地產信托資金一般的資金年回報率達15%—20%，遠高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時壓縮著房企的利潤空間。

　　中金公司預估，2012年預計到期信托規模2234 億，總還款額約2500 億，2013年預計到期信托規模2816 億，總還款額約3100 億。2012年分季度來看，3 月到期約220 億元，是小高峰，7 月起則是到期大高峰，每月均在300 億元以上。

　　不僅如此，多位房地產業內人士均認為，房地產企業除銀行貸款、信托資金之外，還有到期或即將到期的離岸私募債、房地產基金、民間借貸等，預計總計金額高達2萬億元以上。

　　而據央行公布的統計數據，2011年全年房地產新增貸款雖較前一年下降38%，但累計新增貸款亦達到1.26萬億元。

　　巨大資金重壓之下，房企不得不采取多渠道融資來自救，根據名流置業(000667.SZ)1月12日公告，其子公司沈陽印象名流置業有限公司擬向公司第二大股東北京國財借款4億元，期限為12個月，借款年利率為6.56%。而數據顯示，今年1月以來共有8家上市房企的股東9次質押其持有的全部或部分股份，合計質押5.8億股，去年上市房企股東所質押的股份達到165.87億股。

　　此外，北京中原市場研究部的統計數據顯示，2011年全年，房地產行業規模股權變動超過124宗，交易金額471.76億，同比2010年，分別上漲47.6%、185.5%。

　　雖然種種跡象表明房企的資金危局已經悄然而至，但2月1日證監會公布的IPO申報企業名單顯示，大連萬達商業地產、富力地產和首創置業的IPO申請赫然在列，這是否表明在地產危言之下，監管思路已經開始逐漸放松?

　　最近這輪房價下跌，主要是從去年的第三季度開始，但房價跌多少才算是“合理回歸”，政府從來沒有給出定量的說法，而調控已從“堅定不移”換成了“鞏固成果”， 這是否意味著，政府是不是也不希望房價立刻大跌?

　　因此，樓市下跌是現狀，但或許已經在股價里了，而投資是投資未來，未來的方向，是貨幣放松和政策微調。