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　　貴陽目前3490萬平方米的庫存量已經達到了歷史最高位，還需四年消化期。

　　理財周報房地產實驗室研究員 王麗云 李劭婷/文

　　“過剩”、“救市”等一系列敏感的詞語跟貴陽市結合在一起，起因是貴陽市最近幾個在開發的超級樓盤。

　　據統計，不到300萬城鎮人口的貴陽，新建樓盤面積高達4500萬平方米，其中包括花果園、未來方舟等十幾個百萬平米超級大盤。

　　貴陽樓市是否存在供應過剩危機?貴陽或將成為下一個鄂爾多斯?

　　此前，貴陽市政府出臺的“買房送戶口”政策，被認為是緩解當地樓市庫存壓力的“救市”行為。

　　先漲價后降價

　　日前，中國最大的城中村改造項目，號稱全國最大盤的貴陽花果園項目緊急召開媒體見面會，回應“貴陽樓市崩盤”說。

　　花果園項目營銷中心副總裁陳曉輝稱，貴陽會成為第二個鄂爾多斯完全是個笑話。

　　貴陽地產中介正行合智的一份統計報告顯示，截至2012年9月份，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年。

　　花果園項目是宏立城集團于2010年啟動投資的彭家灣改造項目，2011年集團又拿下五里沖片區改造項目，從而使整個項目擴充為占地6000余畝、總建筑面積1830萬平方米的超級大盤。該項目的投資額也從最初的300億元激增至900億元。

　　據悉，花果園規劃建設1350萬平方米住宅、200萬平方米辦公、150萬平方米商業、100萬平方米公寓、30萬平方米公建，整個項目包括260棟超30層的住宅，完全建成后，項目可容納近30萬人居住。這個體量甚至已經遠超貴州省內很多州縣的規模。

　　記者了解到，花果園項目在2011年開盤之初就遭遇了業主維權的尷尬。項目開盤價格高達7000～8000元/平方米，遠超過貴陽當時4000多元的樓市均價。再加上不容樂觀的樓市環境，其銷售嚴重受阻。

　　花果園不得不轉變策略，開始“低價跑量”，以團購名義大幅降價，均價降至5000多元/平方米。這使得三四天前才買了房子的業主資產縮水慘重，一套房子至少跌十幾萬。

　　就在不久前，有傳言稱花果園項目銷售不暢致使公司陷入破產。記者日前聯系項目售樓處，據一位銷售員介紹，項目現在主推三期房源，均價3980元/平方米起價，最高4458元/平方米。一期11000多套房源基本售罄，僅剩少量100～120平米大戶型，均價7000～8000元/平方米;二期兩萬多套房源也已售出大部分。

　　“買房送戶口”，加速賣房

　　據媒體報道，花果園從2010年12月開始銷售，到現在已經賣了6萬多套，面積超過了500萬平方米，剩余貨量計劃到2015年賣完。

　　根據銷售人員介紹，從花果園簽約情況看，購房者僅有35%為貴陽本地人，50%為貴州其他州縣購房者，15%為外地購房者。

　　據了解，今年上半年花果園成交241.5萬m2，占整個貴陽市435.53萬m2的55%。僅這一個超級大盤的成交就占據貴陽市場一半份額。而在貴陽城區，像這樣的百萬平米大盤不在少數。

　　而每個樓盤幾乎都號稱自己是貴陽第一大盤，都聲稱自己的銷售量占到貴陽市成交量的一半左右。

　　根據當地地產中介的統計數據，貴陽目前3490萬平方米的庫存量已經達到了歷史最高位。

　　如此巨量的庫存對應的卻是貴陽市不到300萬的城鎮人口，即使加上流動人口也只有500萬。這讓業內不得不質疑貴陽樓市可能面臨的供應過剩危機，甚至重蹈鄂爾多斯的覆轍。

　　中房信的報告稱，截至2012年8月末，貴陽全市商品住宅存量達到553.12萬平方米，按照當前的去化速度，需要將近12個月消化。

　　同時，貴陽市住建部門的統計數據顯示，今年上半年，貴陽市商品住宅銷售中，65%的買家為外地客。其中，貴州除貴陽外的其它地州市客戶占到50%，外省市及境外客戶占到15%的比例。

　　而貴陽近期出臺的“買房送戶口”政策就顯得意味深長。

　　9月，貴陽市政府出臺了二十條的《關于推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施(試行)》，該措施規定，“凡在我市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制”。

　　業內人士分析稱，該政策有刺激房地產市場成交量回升的嫌疑，這樣的放松有可能引來外來投資性需求的大規模入市。

　　一周關注

　　海南限墅令下 香水君瀾墅王遭瘋搶

　　11月17日，距離海南國際旅游島先行試驗區15分鐘車程的海南獨棟墅王——香水君瀾別墅首次赴北京公開亮相，于銀泰柏悅酒店舉行見面會。香水君瀾墅王“海苑別墅”首推僅6棟，目前已去化一半，最高成交金額為6800萬元人民幣，買家系胡潤榜內地神秘富豪。

　　據記者了解，該神秘買家所購“海苑別墅”占地3畝，使用面積888㎡，擁有500㎡私家入戶沙灘。據悉，“海苑別墅”最貴一棟達1億元人民幣。該項目設“水岸別墅”、“山語別墅”、“海苑別墅”三大產品系，共207棟純獨棟別墅。

　　香水君瀾別墅營銷總監馮珺告訴記者，“不少國內耳熟能詳的商企名人都來考察過項目，一些已經明確了購買意向，其中有一位西南富豪一次想訂購三套‘海苑別墅’。但鑒于對客戶隱私的保護，暫時不能透露具體名字。”