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　　遭遇調控影響的房地產市場，如今依然是霧里看花。

　　在不少上市房企業績慘淡和地產末日傳說紛擾之際，2011年A股上市房企市值縮水2128億元，有一半的地產股跌幅超過30%，但跌幅50%以上的只有萬好萬家(600576.SH)、云南城投(600239.SH)、津濱發展(000897.SZ)、嘉凱城(000918.SZ)，均為區域中小型企業。

　　可是，資產重組后轉身為地產股的金科股份(000656.SZ，原名ST東源)、華夏幸福(600340.SH，原名ST國祥)、新華聯(000620.SZ，原名*ST圣方)，漲幅分別高達303.5%、216.32%、114.69%，全部成為2011年度驚艷牛股，而全國或地區性地產龍頭招商地產(000024.SZ)市值上漲12.85%、保利地產(600048.SH)上漲2.36%、華僑城A(000069.SZ)上漲4.87%，金融街(000402.SZ)、萬科A(000002.SZ)等個股雖然跟隨大市下跌，但調整幅度遠小于同期大盤和房地產板塊整體跌幅。

　　2012年1月以來，各大證券研究機構發表的給予房地產個股或行業看好、推薦、買入、增持、持有評級的研究報告，多達上百份。在針對房地產行業的研報中，除了少數同步大市、中性評級外，罕見賣出評級。

　　國信證券認為，業績增長仍是2011、2012年主基調，重點覆蓋的55家公司，預計超過50家2011年增長，平均增幅35%，超過54家2012年增長，平均增幅32%。建議超配，維持“看多”觀點。

　　然而，從現狀來看，此起彼伏的盈利下調、房價下調、融資風險(如信托還款)，以及大量涉房上市公司退出房地產業務，卻難以掩飾整體行業的低迷，無法令人樂觀。

　　“退房”潮洶涌

　　“退房”已成為上市房企自救的一種手段。

　　2月3日，渝開發(000514.SZ)公告稱，將公司持有的重慶捷程置業有限公司40%的股權作價11700萬元及40%的債權(股東借款)作價57160萬元轉讓給森源家具集團有限公司， 債權和股權兩項轉讓合計作價68860萬元。

　　渝開發表示，本次股權及債權轉讓實現的溢價約7600萬元，對公司凈利潤影響約5700萬元(所得稅率25%).

　　而早在2011年9月，渝開發就將該公司51%股權及51%債權一并作價8.51億元，轉讓給重慶市新城開發建設股份有限公司，溢價約7000萬元。

　　歷史公告表明，重慶捷程公司擁有渝中區渝中組團C分區C11-1號地塊(兩路口片區)規劃建筑總面積為51萬平方米開發項目，該宗地出讓總價款為148253萬元，每平方米28703 元，已支付清全部土地價款并于2011年8月30日取得了土地使用權證。

　　同在2011年9月，渝開發與重慶海航公司簽定股權轉讓協議，將公司持有的重慶會展中心置業有限公司15%的股權作價7500萬元轉讓給海航公司，實現的溢價約5700萬元 (含稅).

　　同年4月，渝開發將所持有的重慶聯捷置業有限公司100%的股權，作價5573萬元轉讓給與重慶美源公司，實現投資收益 2595 萬元(含稅).

　　事實上，割地求生的又何止是以房地產為主業的上市房企，為數眾多的涉房上市公司，繼2010年頻現“退房”潮之后，據不完全統計，2011年亦約有近20家主業非地產的上市公司先后拋售房地產股權或變賣房地產項目，這其中包括飛樂股份(600654.SH)、華芳紡織(600273.SH)、宏達股份(600331.SH)、西部礦業(601168.SH)、水井坊(600779.SH)等一批曾經的市場熱門股。

　　加速銷售回籠資金，也是上市房企過冬求存的重要方向。如冠城大通(600067.SH)采用“團購”方式變現旗下房產，據其1月4日公告稱，公司下屬全資子公司北京京冠房地產開發有限公司的子公司北京鑫陽房地產開發有限公司，將位于北京市東城區廣渠家園3樓1層101等房屋，合計作價4.15億元，出售給北京首東國際投資。

　　同時，北京鑫陽還將位于北京市東城區廣渠家園7樓1層101等房屋，合計作價1.04億元，出售給雅虹文化公司。

　　西部礦業在去年10月將其在北京的兩處物業，以合計總價為2.4億元轉賣他方，甚至被市場質疑為賤賣，理由是賣價較周邊同類房產價格低了至少三成。

　　上市公司“退房”未了局：房企資金危局浮出水面

　　這一幕與2008年的遭遇驚人一致。當年，在2007年地王頻出、瘋狂拿地之后，不期而至的金融危機帶來的樓市蕭條，讓此前爭先恐后涉房的上市公司陷入了斷腕求生、割肉補血的艱難境地。

　　但2009年樓市的突然逆轉火爆，又使一批按捺不住的上市公司紛紛削尖腦袋擠進地產開發領域，而當年不少上市公司雖然主業虧損，房產業務卻成了盈利的支柱，其中，僅四川的上市公司就約有三分之一涉足房產。

　　與“退房”的魚貫而出形成對比，轉向礦業已在上市房企中掀起熱潮，據不完全統計，自2010年下半年以來，約有二成的上市房企進軍礦業，其風風火火勢頭堪比之前的上市公司涉房熱。

　　有趣的是，即使是2011年業績下降甚至虧損的萊茵置業(000558.SZ)、ST珠江(000505.SZ)和東方銀星(600753.SH)，皆與上市房企甚囂塵上的涉礦緋聞扯上關系。

　　2011年7月5日，萊茵置業宣布設立的全資子公司貴州萊茵達礦業發展有限公司，將收購貴州黔南華益礦業35%的股權，交易價格為175萬元，成為又一家涉礦的房地產企業。

　　ST珠江則在2011年7月21日公告，擬斥資6400萬元，參與投資開發兩處位于湖北十堰市的鐵礦資源。

　　之前，“中國錫王”華錫集團擬借殼東方銀星，但不久就宣布流產。

　　而浙江寧波的上市房企榮安地產(000517.SZ)，則在1月13日發布公告，宣稱將奔赴2300公里開外的內蒙古阿拉善盟投資一造紙廠項目。

　　根據公告，阿拉善盟將按照有關規定積極給榮安地產申報配置煤炭資源，即裝備制造項目、高新技術項目固定資產投資每20億元配置煤炭資源1億噸，一個項目主體配置煤炭資源最多不超過10億噸。

　　據此，市場傾向于將榮安地產此舉解讀為表面造紙暗地謀礦的房企尋出路方式。

　　但市場對涉礦房企一直爭議頗多，有證券研究機構認為，礦山投資回報周期相對較長，短期難以見效，隨著經濟環境的不斷變化，投資收益的風險并不確定，加上房地產企業普遍面臨市場低迷、資金收緊的問題，很難投入大筆資金發展礦業，而將并不寬裕的資金轉入其他行業，會使得房地產行業的資金缺口變得更大。

　　甚至有投行人士表示，如果宏觀經濟下行，介入資金需求同樣較大且回報周期較長的礦業投資，這種產業轉型可能成為一些上市房地產公司的又一困境。

　　殷鑒不遠的在于，自2002年起，中國迅速崛起的房地產企業，曾掀起過一股買殼上市大潮，買殼上市成為當時房地產企業登陸資本市場的主渠道。但如今，對房地產企業來說，開發貸款被壓縮，銷售回籠不暢，增發配股和IPO前途渺茫，融資渠道已進入歷史冰點。

　　可堪注腳的是，近日，海航集團執行總裁李先華宣稱，公司目前地產業務多為自用，在公司所有產業中的重要性居于最后，且單純住宅性樓盤開發很少，“公司去年7月定下基調，(房地產業)凡未上的項目一概不上，收購沒有交訂金的一概放棄。目前大部分房地產業務處于冷凍狀態。”

　　而海航集團旗下擁有西安民生(000564.SZ)、易食股份(000796.SZ，原名寶商集團)、ST海建(600515.SH，原名ST筑信)等涉及房地產開發經營的上市企業。